Poser les bonnes questions

Le choix du terrain est une étape cruciale dans un projet de construction et chacun a sa vision du terrain idéal comme nous avons pu le constater sur notre page Facebook en vous posant la question.

Nous pensons que pour prendre la bonne décision, il est nécessaire de se poser les bonnes questions. C’est pourquoi, nous vous proposons ici une liste de 10 questions à se poser avant de prendre une décision.

Ce terrain est-il réellement constructible ?

Un pré-requis est de vérifier auprès des services de l’urbanisme que le terrain est bien constructible. On ne sait jamais, il est possible de tomber sur un vendeur peu scrupuleux qui tenterait de vendre son terrain (non constructible) coûte que coûte. Mieux vaut donc demander un certificat d’urbanisme à la mairie dont dépend le terrain.

Puis je réaliser mon projet sur terrain ?

Tout d’abord, il faut s’assurer que la surface constructible (COS) permet d’envisager sereinement son projet. Dans certains cas, celle-ci sera trop faible pour envisager une construction de plein pieds correspondant à vos attentes alors est ce que le terrain vaut la peine de revoir son projet ? Vous seul pouvez répondre a cette question.

Il y a des éléments plus subjectifs mais néanmoins important à prendre en compte comme les vis-à-vis, les potentielles nuisances sonores, la vue, etc. Alors avant de visiter un terrain, n’hésitez pas à lister vos attentes et les hiérarchiser en fonction de l’importance que vous y accordez.

Si un terrain vous plait, prenez le temps de le visiter à différents moment de la journée pour ne pas être surpris ou déçu par la suite. Le trafic, l’exposition au soleil, etc. sont autant d’éléments qui évoluent au fil d’une journée.

Quel est la viabilité du terrain ?

Dès le début, il est important de s’assurer que le terrain est raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et éventuellement de gaz et d’assainissement. Un terrain non raccordé à ces réseaux, n’est pas un mauvais terrain mais il faudra s’assurer qu’il puisse l’être facilement et intégrer les coûts que cela peut générer dans le calcul du coût du terrain pour éviter les mauvaises surprises.

Est ce que le bornage est réalisé ?

Dans le cadre d’un lotissement, le terrain doit être borné impérativement. Il vous faudra simplement vérifier que le bornage présent sur le terrain correspond au plan du cadastre.

Si le terrain visé est situé hors lotissement, il n’y a aucune obligation légale concernant le bornage. C’est pourtant le seul moyen de connaître précisément la surface à vendre et donc les limites par rapport aux propriétés voisines. Par expérience, nous conseillons de réaliser ce bornage par un géomètre expert, cela vous évitera de potentiels problèmes de voisinage.

Est ce que le terrain est au bon prix ?

Pour s’en assurer il suffit d’enquêter. Vous pouvez consulter les annonces concernant des terrains à vendre dans la commune, interroger les services de la mairie, les professionnels de l’immobilier sur le secteur, etc.

Attention cependant à prendre tous les éléments en compte : Le terrain est-il viabilisé ? Reste-il beaucoup de travail pour préparer le terrain avant la construction ? Etc. Tous ces éléments ont un impact sur la valeur du terrain, il faut donc être vigilant.

Est ce que la nature du terrain peut générer des surcoûts ?

La physionomie du terrain et la nature du sous sol sont deux éléments pouvant avoir un impact sur la construction à court ou moyen termes. Par exemple si le terrain est gorgé d’eau, il sera nécessaire de prévoir un vide sanitaire et de rigidifier les fondations de manière à ce que le bâtiment reste stable tout au long de son cycle de vie.

Pour s’assurer que la nature du terrain ne pose pas de problèmes, prenez le temps d’interroger le voisinage et de regarder les constructions voisines. Vous pouvez également consulter en mairie les plans d’occupation des sols (POS), les plans locaux d’urbanismes (PLU) ainsi que le plan de prévention des risques prévisibles. Ces éléments vous permettront de confirmer ou infirmer vos doutes concernant le terrain.

Si le terrain correspond à vos attentes et que les premiers renseignements récoltés mettent en avant de potentiels risques, il serait prudent de faire réaliser une étude géotechnique par des professionnels compétents.

Quels seront les frais ?

Après l’achat et les potentiels frais de raccordement, vous allez être assujettis à des taxes concernant le terrain qu’il est nécessaire d’évaluer avant de prendre une décision. Nous vous conseillons donc de vous renseigner concernant la taxe de raccordement aux réseaux (TRE), la taxe locale d’équipement (TLE), la taxe des espaces naturels sensibles (TDENS), la taxe foncière, la taxe d’habitation et toutes les autres taxes qui peuvent être imposées aux propriétaires de terrains dans la commune concernée.

Il ne s’agit pas uniquement de pouvoir acheter le terrain et de construire une maison, il faut ensuite pouvoir assumer tous les coûts liés à son exploitation.

Quelles sont les servitudes ?

Les servitudes sont précisées dans le plan local d’urbanisme (PLU) disponible en mairie. Elles précisent notamment les obligations concernant l’implantation de la construction sur le terrain. Il est donc important de prendre ces éléments en compte pour s’assurer que votre projet est compatible avec les règles en vigueur. Par ailleurs, il peut y avoir des servitudes de droits privés pour le savoir, il faut interroger le propriétaire et éventuellement le voisinage.

Qu’elles sont les potentielles nuisances à court, moyen et long termes ?

En consultant le plan d’occupation des sols (POS) en mairie et en réalisant une petite enquête dans le voisinage, vous pourrez savoir si des projets d’ampleurs comme la construction d’une route ou d’un complexe immobilier sont prévus. Ces projets peuvent avoir une influence importante sur la qualité de vie et la valeur du patrimoine à long termes.

Est-il correctement configuré pour bénéficier des apports thermiques naturels ?

L’exposition du terrain est l’un des premiers éléments à prendre en compte. Par ailleurs, il faudra identifier les potentiels masques qui entravent l’exposition au soleil comme le précisais TerraCités dans son article Choisir son terrain en 5 point. Il peut s’agir de masques naturels comme la végétation ou des masques “urbains“ comme des immeubles.

Clairement si le terrain est exposé plein sud et qu’il y a très peu de masques, le contexte est propice pour tirer profit des apports thermiques naturels.

Si après toutes ces interrogations le terrain répond à vos attentes, c’est certainement un bon terrain ou un tout cas un terrain propice pour votre projet. Si en plus il y a un coup de cœur, alors il faut avancer et passer à la prochaine étape : la négociation !